Costruire & Risanare
La ristrutturazione può essere autorizzata? Cosa consente la legge? Posso realizzare questo intervento? Dove passa il confine? Quali documenti mancano e quali norme devono essere rispettate?
Per costruire o risanare occorre considerare numerose prescrizioni normative, tecniche e amministrative. All’inizio si chiariscono l’intervento previsto, la documentazione disponibile e le autorizzazioni, i disegni e i calcoli necessari.
Parlare del mio progetto
In base all’incarico possono essere svolte singole prestazioni oppure l’intero percorso tecnico, dal rilievo dello stato di fatto fino alla conclusione dei lavori.
All’inizio vengono esaminati il terreno, l’edificio, i disegni disponibili e le autorizzazioni esistenti. Il rilievo dello stato di fatto, le misurazioni e gli studi di fattibilità chiariscono quali soluzioni sono tecnicamente possibili e ammesse dalle norme vigenti.
Dalle esigenze del committente e dalle condizioni esistenti nascono il progetto preliminare e il progetto da presentare agli enti competenti. Disegni, calcoli e documenti necessari vengono predisposti e seguiti durante l’iter autorizzativo.
Dopo l’autorizzazione vengono definiti dettagli esecutivi, quantità e costi. Capitolati, richieste di offerta e confronti tra preventivi rendono confrontabili le prestazioni e i prezzi delle imprese.
Durante i lavori vengono seguiti l’esecuzione, la qualità e i chiarimenti tecnici in cantiere. Misure, avanzamento dei lavori e fatture vengono controllati affinché la contabilità corrisponda alle opere realmente eseguite.
Per il coordinamento della sicurezza vengono predisposti i documenti necessari e verificata la loro applicazione in cantiere. I compiti del committente, dei progettisti e delle imprese vengono coordinati tra loro.
In base al progetto vengono curate comunicazioni, documenti finali e altre pratiche amministrative. Possono inoltre essere verificate le condizioni tecniche per accedere alle detrazioni fiscali statali.
Laser scanner 3D & BIM
Negli interventi di ristrutturazione e risanamento spesso mancano disegni aggiornati, oppure i disegni esistenti non corrispondono a quanto realmente costruito. Il laser scanner 3D rileva senza contatto ambienti, facciate ed elementi visibili. Le misure vengono unite in una nuvola di punti, dalla quale si possono ricavare disegni dello stato di fatto o, in base all’incarico, un modello BIM.
Il laser scanner misura ambienti, facciate, altezze ed elementi visibili da diverse posizioni. In questo modo vengono documentati anche spazi complessi e rapporti tridimensionali che con singole misure manuali o fotografie sarebbero difficili da rilevare completamente.
Le singole scansioni vengono unite in un’unica nuvola di punti. Questa rappresentazione digitale mostra lo stato reale e può essere osservata e misurata al computer da diverse direzioni. Distanze, altezze, aperture ed elementi costruttivi restano così verificabili anche dopo il sopralluogo.
In base allo scopo e al livello di dettaglio richiesto, dalla nuvola di punti viene costruito un modello dell’edificio con pareti, solai, aperture e altri elementi rilevanti. Dal modello si possono ricavare piante, sezioni e prospetti per la progettazione, la documentazione e il coordinamento con altri tecnici.
La progettazione si basa sullo stato di fatto misurato. Eventuali differenze rispetto ai vecchi disegni vengono riconosciute per tempo e si riduce la necessità di ulteriori rilievi durante la progettazione.
Rilievi con drone & fotogrammetria
Un drone da rilievo fotografa sistematicamente un’area dall’alto. Grazie alla sovrapposizione delle immagini, i punti comuni possono essere calcolati nello spazio. In base all’incarico si ottengono ortofoto, nuvole di punti, modelli del terreno o degli edifici, utilizzabili per progettazione, calcoli e documentazione.
Altezza di volo, direzione delle riprese e sovrapposizione delle immagini vengono definite in funzione del terreno, dell’oggetto e del risultato richiesto. Il drone da rilievo con supporto RTK fotografa quindi l’area lungo linee di volo prestabilite.
I punti comuni delle immagini vengono riconosciuti e calcolati nello spazio. Si ottengono così una nuvola di punti georeferenziata, un’ortofoto aggiornata e un modello del terreno con quote, pendenze e forme. Questi dati servono per planimetrie, studi e progetti, spianamenti, drenaggi, costruzione di strade e sentieri, calcoli dei volumi e messa in sicurezza dei versanti.
Facciate, tetti e zone difficilmente accessibili vengono ricostruiti nello spazio partendo da numerose immagini. In base all’edificio, il rilievo viene eseguito con drone, fotocamera oppure combinando entrambi i metodi. Il risultato è un modello tridimensionale misurabile per la progettazione e la documentazione.
È un’immagine aerea in scala e geometricamente corretta. A differenza di una fotografia comune può essere utilizzata come base aggiornata e dettagliata per planimetrie, studi e progetti.
Catasto & Libro fondiario
La documentazione catastale e tavolare diventa necessaria quando cambiano i confini, lo stato dell’edificio o la suddivisione della proprietà. Non riguarda soltanto compravendite: anche nuove costruzioni, ampliamenti e ristrutturazioni devono essere rilevati, aggiornati al Catasto e documentati correttamente per i successivi atti.
Il tipo di frazionamento è necessario quando una particella viene divisa, una superficie viene trasferita oppure un confine catastale cambia. Anche nuove costruzioni e ampliamenti devono essere misurati e inseriti nella mappa catastale. Il rilievo sul posto fornisce la base geometrica necessaria.
Il catasto fabbricati descrive lo stato attuale, l’uso e le unità di un edificio. Ha anche finalità fiscali e contribuisce all’aggiornamento dei dati catastali e GIS. Dopo ristrutturazioni, ampliamenti o modifiche della pianta e della destinazione d’uso deve essere aggiornato allo stato reale.
Il piano di divisione materiale rappresenta la suddivisione della proprietà all’interno di un edificio: indica a quale unità appartengono appartamento, garage, cantina e locali accessori e quali parti restano comuni. Serve come base per contratti di compravendita, donazione o divisione dal notaio e per l’intavolazione nel Libro fondiario.
La documentazione catastale e tavolare dovrebbe essere controllata prima di contratti, finanziamenti o della conclusione di un progetto edilizio. Differenze tra lo stato reale e i documenti possono rallentare successive registrazioni e progettazioni.
CasaClima & calcoli energetici
Per il calcolo energetico vengono considerate l’involucro dell’edificio, le connessioni costruttive e gli impianti. Diverse soluzioni possono essere confrontate e vengono predisposte le verifiche richieste. Durante i lavori si controlla che i dettagli rilevanti per il calcolo siano eseguiti come previsto.
Involucro, isolamento, finestre, ponti termici e impianti vengono coordinati mediante il calcolo energetico. Durante l’esecuzione vengono seguiti i dettagli decisivi, affinché la qualità progettata venga effettivamente raggiunta.
Per gli interventi soggetti all’obbligo viene redatta la relazione energetica prevista dalla normativa statale, già nota come Legge 10, in base al progetto, ai componenti e agli impianti previsti.
L’APE documenta la prestazione energetica di un edificio o di un’unità immobiliare. È richiesto, tra l’altro, per determinati progetti e per contratti di locazione e compravendita.
Calcoli e documenti vengono predisposti in base al progetto. I dettagli energetici rilevanti vengono considerati durante la progettazione e l’esecuzione.
Il primo passo
Qui trovate una panoramica dei servizi dello studio tecnico. È possibile richiedere l’assistenza per un intero progetto edilizio oppure una singola prestazione. È sufficiente descrivere brevemente l’intervento o il problema.
Il vostro referente
Per. Ind. Simon Theiner